关于印发柞水县廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施细则（暂行）的通知

柞水县人民政府办公室

关于印发柞水县廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施细则（暂行）的通知

各镇人民政府，县政府各工作部门、事业机构：

《柞水县廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施细则（暂行）》已经县政府研究同意，现印发你们，请认真组织实施。

                          柞水县人民政府办公室

                            2014年6月23日

柞水县廉租住房和公共租赁住房并轨管理实施

细则（暂行）

第一章  总则

第一条  为进一步完善我县保障性住房分配管理制度，优化保障性住房资源配置，构建符合中低收入住房困难家庭实际的保障性住房配置管理体系，根据《陕西省保障性住房管理办法》（陕政发〔2011〕42号）、省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、纠风办等五部门《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见（试行）》（陕建发〔2013〕336号）和商洛市人民政府办公室《关于推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理的实施意见》（商政办发〔2014〕9号）要求和规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条  推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理坚持“统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价”的原则。

统筹房源是指将廉租住房和公共租赁住房统称为保障性租赁住房，实施并轨管理；

梯度保障是指根据住房保障对象的家庭收入情况实施分档补贴；

租补分离是指房屋产权所有人或其委托的运营单位向保障对象收取房租，政府即期向保障对象发放租金券进行补贴；

市场定价是指按照略低于同区域、同地段商品房的市场租金价格，确定保障性租赁住房租金标准。

第三条  保障性租赁住房所涉及的原廉租住房和公共租赁住房建设标准不变；申请中省市补助资金渠道不变；享受的各项优惠政策不变；县级配套资金标准不变；申请程序不变。

第四条  县房产管理局负责我县保障性租赁住房建设和管理工作，各镇政府和县发改、公安、民政、审计、财政、人社、国土、住建、水务、扶贫、工商、税务、物价等部门及社区居委会、企事业单位，按照职责分工，协同做好保障性租赁住房建设和管理工作。

第二章  申请受理及审核

第五条  保障性租赁住房供应对象为城镇中等以下收入住房困难家庭和新就业职工、外来务工人员中的住房困难家庭。

城镇低收入家庭的收入线按照当地城市低保家庭收入线的3倍为上限确定。中等收入家庭的收入线按照上一年度城镇居民家庭人口可支配收入为上限确定。

住房困难家庭按照家庭人均住房面积低于15平方米确定或低于当地城镇人均住房建筑面积的60％确定。

对城市新区、重点镇建设、城市和国有工矿棚户区改造、城中村改造、移民搬迁和工业园区建设过程中转移的人口，符合住房保障条件的，统一纳入保障范围。

第六条  保障性租赁住房的申请、受理和审核，由县房产管理局按照廉租住房和公共租赁住房相关政策规定进行办理。政府和企事业单位（含工业园区）共同投资建设供本单位职工租赁的廉租住房和公共租赁住房，配租本单位职工后剩余的房源，由住房保障管理部门收回，并按照公共租赁住房供应配租相关规定重新调剂配租。

第七条  符合原廉租住房实物配租申请条件的保障对象，根据《商洛市廉租住房保障办法》（商政发〔2011〕37号)有关规定执行。

保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭。申请住房保障应当以家庭为单位，并符合以下条件：

（一）申请人必须年满22周岁，具有当地城镇户口，或进城落户满6个月，并且在当地实际居住或工作；

（二）持有民政部门出具的最低经济收入家庭的证明，符合县政府当年确定的城市低收入家庭保障标准；

（三）无住房户、拆迁安置的住房困难户或家庭人均住房建筑面积在15平方米以下的家庭；

（四）进城落户的农民中未享受国家搬迁补助政策的住房困难的家庭；

（五）家庭成员相互之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及配偶、父母、未婚子女等；

（六）其他因灾、因病、致残等特殊经济困难家庭。年龄超过60岁的人员原则上不予受理，由其子女履行赡养义务或由民政部门提供救助。

申请人应提交以下材料：

（一）申请家庭提出的书面申请；

（二）家庭成员的户籍证明、身份证明，已婚申请人提供结婚证；

（三）家庭住房状况的证明。家庭成员有住房的，提供现住房证明（《房地产权证》或产权证明）；租赁单位公房或者私房的，提供租赁合同；

（四）家庭经济收入情况证明；

（五）民政部门核发的最低生活救助证明；

（六）进城落户家庭同时提供由原户籍所在地村、镇出具的家庭经济收入情况、住房情况证明；

（六）属于军烈属、残疾人的，提供相关证明；

（七）被拆迁户属于住房困难家庭的，提交《拆迁补偿安置协议》；

（八）属于重大疾病的，提供二级以上医院出具的重大疾病诊断证明；

（九）其他相关材料。

上述证明材料，由社区、申请人所在工作单位、公安、民政、房管部门对原件核对无误后签字并加盖印章。

前款规定的各类证明材料，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件由受理人负责核对。

第八条  符合原公共租赁住房申请条件的保障对象，根据《商洛市公共租赁住房管理办法》（商政发〔2011〕41号)有关规定执行，并符合以下条件：

申请人应年满18周岁，有稳定就业和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入控制标准的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于15平方米以下的住房困难家庭、新就业职工、农业转移人口市民化进城务工及外来务工无住房人员。

（一）有稳定就业是指：

1．与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；

2．在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业人员；

3．在主城区退休的人员；

4．国家机关、事业单位在岗工作人员；

社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

5.其他符合保障条件的家庭。

（二）无住房是指：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且从申请之日起前3年内在主城区未转让住房。

（三）住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于15平方米的家庭。计算方法为：人均住房建筑面积＝住房建筑面积÷家庭户籍人口数。

住房建筑面积按房屋租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。

（四）申请人需提供的材料：

1.身份证明：主城区户籍的申请人和共同申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非主城区户籍的申请人出具公安机关制发的居民身份证和居住证。

2．婚姻状况证明：已婚人员需提供结婚证明。

3．务工单位或企业工商营业执照或税务登记证。

4．工作、收入和社会保险费或住房公积金缴费证明：

（1）签订劳动合同的申请人提供劳动合同，单位出具收入证明和住房公积金缴费证明，社会保险经办机构出具社会保险缴费证明。

（2）主城区退休人员由社会保险经办机构出具按月领取养老金证明或由原工作单位出具退休情况证明。

（3）国家机关、事业单位在岗工作人员由所在工作单位出具证明。

（4）灵活就业人员由行业主管部门出具证明。

5、住房情况证明：由户籍所在地社区、村、镇人民政府出具。住房困难家庭需出具房屋租赁凭证或房屋权属证书。

6、其他需提供的材料：

（1）引进的特殊专业人才由县人社部门出具相关证明；

（2）省部级以上劳模、英模提供相关证书；

（3）荣立二等功以上的复转军人提供相关证书。

以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件由受理人负责核对。

第九条  完善工作程序，规范分配管理。工作人员在接到手续完备的申请材料20个工作日内完成审核审批程序。具体办理过程中，应综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况，优先满足城镇低收入住房困难家庭的保障需求。并及时公布保障性租赁住房年度建设计划、完成情况、分配政策、分配对象、分配房源、分配过程、分配结果和退出等信息，确保分配过程公开、公正、透明。

第三章  建设管理

第十条  按照柞水县保障性住房建设“十二五”规划中确定的廉租住房、公共租赁住房建设目标，合理制定年度建设、保障计划，并向社会公布，确保已进入“十二五”轮候计划的保障对象按期入住，实现应保尽保。

第十一条  优化项目选址，完善配套设施建设。保障性租赁住房项目建设要统筹规划，合理选址，充分考虑保障对象就业、就学、就医等方面的需求，将项目优先安排在交通便利，配套齐全，市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域。项目建设遵循“市政基础设施、公共服务设施和保障性租赁住房项目同步规划、同步建设、同步投入使用”的原则，加大保障性租赁住房小区及周边配套设施建设力度，为保障对象提供良好的居住条件和公共服务。房源筹集可以采取改建、收购、长期租赁等方式，或通过直接投资、资金或实物参股、委托代建等多种形式引进社会资本、企业等社会力量参与保障性租赁住房建设，多渠道筹集保障性租赁住房房源。

第十二条 　 严格执行项目建设“法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制”制度，落实工程建设各方主体质量责任。建设单位要对保障性租赁住房工程质量全面负责，勘察单位要按照工程建设强制性标准进行勘察，设计单位要根据保障性租赁住房特点精心设计，施工单位要强化质量控制确保施工质量，监理单位要按照监理规范和规定程序履行监理职责，工程质量检测机构要确保各项检测数据真实准确。建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。

第四章  运营管理

第十三条  合理确定租金标准，保障性租赁住房租金标准原则上按照不低于同区域、同地段商品住房市场租金价格80%标准，由县房产管理局会同县物价部门确定，报县政府批准后执行。租金标准实行动态管理，根据市场情况，每三年调整一次，定期向社会公布。

第十四条  实施梯度保障，推行租补分离。针对不同保障对象收入水平，实行差别化租金管理。保障性租赁住房租金由房屋产权所有人或其委托的运营单位向保障对象按照统一标准收取，政府即期发放租金券进行租金分级补贴。对未享受实物保障的城镇低收入住房困难家庭，可按照原政策规定，继续发放租金补贴，由其自行到市场租赁房屋。

月租金补贴金额＝月缴纳租赁住房租金×补贴系数。

具体补贴系数如下：

低保收入线以下，按照85%发放租金补贴；

低保至中等收入的80%之间，按照35%发放租金补贴；

中等收入的80%以上者不予补贴。

第十五条  完善退出机制。根据保障对象家庭收入的变化，定期对其补贴系数进行动态调整。同时根据保障对象家庭收入增长变化，按规定调整租金补贴档次，直至不再补贴，实现柔性退出。对已享受原廉租住房和公共租赁住房的保障对象，其家庭收入增长后超出保障标准的，原则上予以退出。对个别暂时无力购买房屋的家庭，可给予一年缓冲期，缓冲期内房屋租金按标准全额收取。超出缓冲期不能及时退出的，房屋租金按市场价格收取。

第十六条  保障性租赁住房小区实行社会化物业管理，由县房产管理局委托或者公开招标的方式，选取具备相应资质的物业服务企业负责小区日常管理。县房产管理局按照合同约定考核中标企业的服务质量，如企业的物业管理服务不能满足保障性租赁住房小区服务要求的，县房产管理局有权终止其服务资格，重新聘用服务质量好、管理到位的物业企业对保障性租赁住房小区进行管理。鼓励物业服务企业在同等条件下，优先聘用小区内有劳动能力的保障对象从事物业服务工作。

物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则，实行政府指导价，由政府通过购买服务的形式给予适当补贴。并根据市场情况动态管理，每三年适当调整一次。

第十七条  严格租赁管理，保障性租赁住房产权所有人或其委托的运营管理单位应与承租人签订书面租赁合同。租赁合同应使用统一的住房租赁合同示范文本，并载明租金标准、租赁期限、维修责任范围、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任事项，明确合同双方的权利和义务。保障性租赁住房合同期限原则上不得超过三年，合同期满后需要续租的，承租人应在合同期满前一个月提出申请，经审核符合条件的，准予续租并签订续租合同。

同时建立保障性租赁住房租金收缴管理台账和催缴制度，提高住房租金的收缴率。承租人应按照合同约定，按时缴纳租金和水、电、物业管理等相关费用，对无正当理由连续6个月以上未缴纳保障性租赁住房租金等违规行为的承租人，取消其保障资格，收回承租的保障性租赁住房。

第十八条  推行信息公开，促进公平分配。加强门户网站等信息公开渠道建设，及时公开保障性租赁住房相关信息，确保分配、配售、租金标准和补贴发放全过程公开、公平、公正、透明。

第十九条  强化日常监管。县房产管理局要加强对保障性租赁住房的使用、保障对象资格变动的监管和监督检查，畅通投诉举报渠道，主动接受媒体和社会公众的监督。同时，区分不同家庭情况，综合运用经济、行政、法律等手段，进一步建立健全保障性租赁住房退出机制，根据保障对象的家庭收入变化，按规定调整租金补贴档次，直至不再补贴，实现柔性退出。

第五章  移民搬迁住房和保障性租赁住房打通使用管理

第二十条  将移民搬迁安置户中，符合住房保障条件的住房困难家庭纳入住房保障范围。在基本满足城镇住房保障对象的前提下，可以将保障性租赁住房整单元、整栋楼，出租或者出售给移民搬迁安置管理部门用于安置搬迁群众。

第二十一条  对移民搬迁安置户中自愿申请购买经适房和限价商品房的，销售价格按照国家现行政策执行，并实行政府定价，由县房产管理局按照房屋建筑成本价扣减国家移民政策补助金后进行出售。对移民安置户中符合住房保障条件，但无力购买房屋的特困家庭，可纳入保障性租赁住房保障范围，进行住房租赁安置，并根据其家庭收入情况享受政府租金补贴政策，其住房租金和物业服务性收费按照规定标准足额缴纳。

第六章  保障性租赁住房租售并举管理

第二十二条  在应保尽保和预留足够配租周转房，确保保障性租赁住房正常运转的情况下，根据保障对象租售意愿，推行保障性租赁住房共有产权配售。其配售价格以略高于成本价为原则（房屋成本价以审计部门决算审计造价为准），并实行政府定价。

租售并举房源由县房产管理局结合市场、区域、保障对象需求等因素提出实施方案，报请县政府审定。

第二十三条  配售对象为已审批的保障性租赁住房保障对象，有购买保障性租赁住房意愿的保障对象，可申请购买保障性租赁住房的部分产权或者完全产权，由房屋登记部门为其办理带有陕西省安居工程标识的保障性租赁住房共有产权登记，注明保障性租赁住房的性质和共有产权比例。购买部分产权的，实行政府与购买人共有产权，购买人部分产权份额不得低于60%。购买人可以通过三年分期付款或五年按揭形式，获得完全产权。部分产权或完全产权的保障性租赁住房不得转租、转借、转让。

第二十四条  承租人申请购买该保障性租赁住房产权的份额，可免缴相应的住房租金。政府持有产权份额部分，承租人按照标准缴纳租金。

第二十五条  政府与企事业单位和工业园区联合投资建设的面向用工单位就业人员或者面向基层公益人员出租的保障性租赁住房，应按照出资比例缴纳相应的住房租金，不得向住房保障对象个人出售。

第七章  资金管理

第二十六条  保障性租赁住房租金收入和共有产权配售收入，严格按照政府非税收入管理规定上缴国库，实行“收支两条线”管理，专项用于偿还房屋建设贷款及保障性租赁住房的管理、维修、设施更新、租赁补贴、物业服务补贴及投资补助等，不得用于调剂或平衡地方财政预算。收入资金实行年度审计。

第二十七条  保障性租赁住房专项维修资金的交存，参照《住宅专项维修资金管理实施细则》（陕建发〔2009〕129号）相关规定实施。产权单位在办理房屋初始登记前，按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

购买保障性租赁住房产权的，按出资份额比例交存专项维修资金。

第八章  监督管理

第二十八条  保障性租赁住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施。对于将房屋过度装修的保障户，依法收回已配租或配售的房屋。

第二十九条  县住房和城乡建设部门应当会同有关部门，对年度住房保障计划落实、项目建设、保障资金到位及开支情况等进行检查，并向政府报告检查结果。

第三十条  县房产管理局应按户建立住房保障档案，并采取定期走访、随机抽查等方式，及时掌握保障家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

第三十一条  已领取住房租赁补贴或承租保障性租赁住房的家庭，应按年度向所在地社区、村、镇如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

社区、村、镇对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报送县房产管理局。

县房产管理局根据家庭人口、收入、住房等变化情况，及时调整住房租赁补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合保障条件的，停止发放住房租赁补贴，或者由承租人按照合同约定退回所承租的住房。

第三十二条  申请人隐瞒有关情况、提供虚假材料申请住房或以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得住房保障资格的，由县房产管理局依照相关规定，给予警告；对已经登记但尚未获得住房保障的，取消其登记；对已经获得住房保障的，责令其退还已领取的住房租赁补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交房租；情节严重、拒不改正的，取消保障资格，5年内不得再次提出住房保障申请。

第三十三条  社区、村、镇、有关单位出具虚假证明材料的，依据《陕西省保障性住房管理办法（试行）》（陕政发〔2011〕42号）相关规定，由监察部门追究相关人员责任。企业或用工单位出具虚假证明材料的，由工商行政管理部门对相关企业或用工单位进行处理，并记入企业不良诚信档案，向社会公布。

第三十四条  住房保障管理部门或其他有关行政管理部门工作人员违反本细则规定，在住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  任何单位和个人有权对违反本细则的行为进行检举和控告。

第九章  附则

第三十六条  本实施细则自2014年7月1日起施行，有效期两年。